AirBnB og ejerforeninger: Hvilke regler gælder, og hvilke begrænsninger kan man lave?

Udlejning af ejerlejligheder over Airbnb er en tendens, der bliver mere og mere udbredt.

Kasper Frandsen
August 13, 2021
Vejledninger

Udlejning af ejerlejligheder over Airbnb er en tendens, der bliver mere og mere udbredt. Der er mange fordele og penge at tjene ved at leje et værelse eller hele sin bolig ud, hvis man selv er på ferie i samme periode. Dog kan den slags korttidsudlejninger være til gene for naboer og kan desuden sætte sammenhængskraften i ejerforeninger på spil – og det er en skam. Men spørgsmålet er, hvad ejerforeningerne helt konkret kan gøre ved problemet?  

Må ejerforeningen forbyde udlejning af ejerlejligheder over Airbnb?

I udgangspunktet er grænsen for indgriben fra ejerforeningens side uklar og svævende, når det gælder udlejning af ejerlejligheder, og derfor er det svært at konkludere noget entydigt.   

Ønsker man alligevel konkret viden og konkrete regler på området, kan man dog forholde sig til følgende, som står i Normalvedtægtens § 16:

Normalvedtægtens §16. Udlejning

Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand.

Det betyder, at ejerforeningens bestyrelse gør krav på at blive orienteret og skal have en kopi af lejekontrakten, hvis en lejlighed skal benyttes til udlejning. Det fremgår dog ikke, hvilke sanktioner der følger, hvis dette ikke efterleves.

I og med at det kun er ovenstående, der gælder ved udlejning, har ejerforeningen ikke god grund til at ekskludere eller sanktionere en ejer, der udlejer sin bolig og derved generer de andre ejere. Problemet består desuden i, at ejeren som sådan ikke kan straffes direkte for noget, som udlejeren har været skyld i.

Det er et svært felt at navigere i, fordi adgangen til at udleje er tæt forbundet til ejerens lovmæssige ejendomsret.

Hvad kan man som ejerforening gøre?

Selvom retspraksissen på området er relativ uklar, kan ejerforeningen internt godt opstille konkrete restriktioner og sanktioner i vedtægten. Der kan for eksempel være tale om bøder ved for hyppige korttidsudlejninger, hvis flertallet af ejerne i foreningen er enige om denne vedtægt. Vedtægten kan desuden ændres, så den kommer til at give adgang for ejerforeningen til at henvende sig – eller køre en sag – direkte mod lejeren, hvis ejeren ikke selv gør noget ved problemet. Dette forkorter processen med et led og sikrer altså højere grad af handlekraft.

Ejerforeningen kan i yderste instans også forsøge at ændre vedtægterne, så der bliver indført forbud mod erhverv fra ejerlejlighederne. Men dette er som regel svært at få indført, da der som bekendt ville være tale om et indgreb i ejerens personlige rettigheder. Det kan oftest kun være muligt at indføre et sådant udlejningsforbud, hvis der er samtykke fra den enkelte ejer.

Først og fremmest er det dog vigtigt at gøre de ejere eller den ejer, som udlejer sin bolig, opmærksom på, at der er et problem. Desuden er det en god idé at gøre udlejeren, der er til gene, bevidst om sit hæftelsesansvar over for sin lejer.

Hvis du gerne vil leje din ejerlejlighed ud

Ønsker du selv at leje din ejerlejlighed ud, kan det anbefales at se ejerforeningens vedtægter igennem og kigge efter de bestemmelser, der regulerer, i hvilket omfang boligen kan udlejes. Hvis der ikke findes bestemmelser, der regulerer forholdet, bør det tages op på næste generalforsamling, for ofte vil det kræve en vedtægtsændring, et flertal eller en godkendelse fra alle de øvrige ejere for at få lov til at udleje sin bolig.